Чем отличаются апартаменты от квартиры: в чем выгода и минусы апартаментов

Апартаменты

На рынке недвижимости сегодня кроме обычных объявлений о продаже квартир можно встретить еще и апартаменты. Они располагаются в дизайнерских новостройках и кажутся удачной идеей для покупки или аренды: они дешевле, чем на квартиры аналогичных размеров. Но за более низкой ценой скрывается ряд недостатков, о которых арендодатели и продавцы предпочитают умолчать. Подкованный покупатель должен знать, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве, чтобы учесть плюсы минусы обоих вариантов.

Что такое апартаменты

Основное отличие: это помещение по документам — нежилое. В нем нельзя прописаться, не работают обычные правила для квартир и жилищное законодательство. Владелец здания, строя или реконструируя дом не захотел или не смог получить на него специальное разрешение, чтобы можно было заселять жильцов, поэтому здание оформлено как гостиница или офис. При этом в нем можно жить, создавать квартиры и продавать их. Покупателей апартаментов привлекает расположение в новостройках или зданиях с ремонтом в хорошем районе.

Апартаменты

Минус, которых многих волнует: нельзя получить прописку. Поскольку апартаменты — это по документам нежилое помещение, жильцы там могут располагаться только временно. А без прописки нельзя зачислить ребенка в ближайшую школу, получать социальные льготы и бесплатно лечиться в поликлинике или больнице. Застройщик не обязан развивать социальную составляющую района, поэтому близлежащих медицинских и учебных заведений поблизости может не оказаться.

Иногда территория рядом с апартаментами благоустроена, есть и детские сады, и школы, и поликлиники. Но может оказаться так, что апартаменты — в офисном здании, гостинице и даже по соседству с торговым центром. При покупке обратите внимание — будут ли у вас соседи или оставшаяся площадь здания отдана под офисы и магазины. Чем больше жильцов — тем лучше. Основные минусы апартаментов:

  • нельзя прописаться, только временно зарегистрироваться на 5 лет;
  • возможно придется терпеть шум за стеной — помещение нежилое, пожаловаться нельзя;
  • тарифы на коммунальные услуги выше, чем в квартирах;
  • более высокий налог на имущество;
  • возможное нарушение норм по шумоизоляции и освещению.

Важно!

Прописку в апартаментах оформить нельзя, но можно пользоваться всеми поликлиниками и больницами района, отдать ребенка в школу, расположенную рядом. Правда, без приоритета в очереди.

Апартаменты многие выбирают в качестве временного жилья. Главное, чем они отличаются от квартиры для арендаторов: коммунальные платежи, которые выше обычных на 20%. Разница в расходах объясняется тарифами для нежилой недвижимости. Поэтому такие помещения часто покупают чтобы на них зарабатывать: можно законно устроить гостиницу и сдавать на короткий срок приезжим. Хороший ремонт, удачное расположение — главные преимущества апартаментов. А прочие неудобства, которые возникают при длительном проживании, можно игнорировать в течение короткого времени.

При покупке для длительного проживания стоит тщательно все взвесить. Скорее всего, придется заплатить более высокий налог на имущество. Если для квартиры он составляет одну десятую процента от цены, то для апартаментов минимальный порог уже 0,5%. Если новое жилье находится в офисном здании, то налог составит уже 2%. Зато компания может предложить дополнительно услуги клининговой службы, садовников и других сервисов, которые ассоциируются с более высоким уровнем жизни. Из-за расположения в новостройках и более низких расходах при строительстве и оформлении апартаменты отличает интересный дизайнерский интерьер. Они внешне выглядят привлекательнее, а дополнительные услуги и выигрышная локация добавляют шика. Если статус важнее всего, то апартаменты — удачный выбор.

Апартаменты

В числе плюсов — тот факт, что вам не обязательно получать разрешение на перепланировку. Любые перемены разрешены, если только они не угрожают конструкции здания. Зато чердаки, подвалы и другие помещения, которые обычно находятся в общей собственности жильцов, в данном случае принадлежат владельцу. Покупатели апартаментов никак не влияют и на выбор управляющей компании: ее выбирает застройщик.

Важно!

Апартаменты и здания, в которых они расположены, не попадают под ФЗ 214 и не могут стать объектом долевого строительства. Те, кто предлагает долю во время строительства апартаментов — обманывают.

Главные отличия квартиры

Самое главное, что определяет помещение как «квартиру» — это расположение в жилом фонде. Если апартаменты могут располагаться в нежилых зданиях (например, офисных), то квартира — только в доме с правильным статусом. Все условия прописаны в Жилищном кодексе, который регулирует все вопросы, возникающие в данной области. Для того, чтобы помещение могло назваться квартирой, оно должно быть:

  • обособленно от других помещений;
  • иметь одну или несколько комнат, предназначенных для проживания;
  • иметь вспомогательные помещения — кухню, санузел, коридор.

Квартиру отличает и то, что ее площадь считается в двух форматах: общая и жилая. К последней категории относятся только отапливаемые помещения, в которых можно проживать. Рядом с жилыми домами застройщик обычно размещает объекты социальной значимости и не превышает плотность застройки, что выигрышно с точки зрения удобства района. Строительство квартир обязывает соблюдать строгие требования: к безопасности, инфраструктуре, освещенности, размеру. На апартаменты все эти правила не распространяются.

Приобретая квартиру, вы получаете частичное право на все внешние балконы, подвалы, крышу и прочие помещения общего назначения. Без разрешения жильцов нельзя организовать в доме бассейн, фитнес-центр или ресторан, в то время как для нежилых зданий, в которых располагаются апартаменты, эти ограничения не действуют. На жилых домах нельзя размещать наружную рекламу — для этого тоже нужно одобрение большинства жильцов.

Все крупные решения принимаются с участием собственников. Они выбирают голосованием управляющую компанию, могут влиять на ремонт дома, установку домофона, дополнительного оборудования, камер слежения и т. д. Каждый житель имеет свой голос, поэтому основные вопросы решаются демократическим путем. Если собственники в большинстве своем недовольны парковкой — ее уберут, если не нравится цвет фасада — его можно перекрасить, а управляющую компанию, которая плохо работает — сменить в любой момент. В апартаментах все это решает собственник большей части помещений.

Апартаменты
Важно!

Чтобы единолично принимать решения в жилом доме, нужно иметь в собственности более половины от всей площади здания. Такое встречается достаточно редко, поэтому мнение жильцов имеет больший вес.

Что выгоднее покупать

Апартаменты в основном стоят меньше квартир, поэтому с точки зрения денег покупка может оказаться выгодной. При прямом приобретении, если уже есть необходимая сумма для первоначального взноса, выгода очевидна: вы просто платите меньше. Но даже при покупке в ипотеку можно сэкономить. Например, в наличии 2,5 миллиона для первоначальной выплаты. Аналогичные по площади апартаменты будут стоить в среднем на 15% дешевле квартиры. Соответственно, меньше будет сумма кредита и, как следствие, суммарные выплаты по ипотеке. Более подробный расчет приведен в таблице.

Выплаты Апартаменты Квартира
Стоимость жилья 8,5 10
Первый взнос 2,5 2,5
Кредит 6 7,5
Ежемесячный платеж 72 010 90 013
Суммарные выплаты по кредиту 12,9 16,2

Разница между ежемесячным платежом составляет 18 тысяч. Даже если учесть, что коммунальные платежи в первом случае будут на 20% дороже (например, 7800 вместо 6500), то разница все равно составит больше 16 тысяч в месяц в пользу апартаментов. А за весь срок можно сэкономить солидную сумму.

Апартаменты

Но зато на апартаменты нельзя оформить налоговый вычет: он не распространяется на нежилые помещения, даже если их приобретает семья с детьми для постоянного проживания. У квартиры есть еще одно преимущество в плане экономии. С 2018 года для матерей с 2 и более детьми есть возможность получения льготной ипотеки: она составляет 6% вместо обычных 12% годовых. Этот закон распространяется только на жилые помещения. На приобретение квартиры можно использовать также материнский капитал.

Прежде чем принимать решение о покупке жилья, стоит внимательно просчитать все льготы и возможности сэкономить. Например, если семья не собирается заводить детей и не один из членов не трудоустроен официально — то выгоднее будет взять то, что стоит меньше. Особенно если сократить сумму за счет возврата из бюджета средств и льготной ипотеки — тогда квартира будет намного выгодней.

Какое помещение выбрать

В выборе между квартирой и апартаментами нужно отталкиваться от цели. Если в приоритете — жить в условиях, которые защищены законодательством, то выбирайте квартиру. Такой формат подходит для длительного проживания и личных нужд. Чтобы организовать мини-гостиницу, офис или студию для записи видео или музыки подойдут только апартаменты. Никаких строгих требований к нежилым помещениям нет. Покупатель может организовать в апартаментах что угодно, но это же могут сделать и его соседи. Например, на первом этаже нежилого здания могут без вашего согласия открыть шумный бар, а в помещении по соседству — офис или магазин. В жилых домах для таких радикальных действий потребуется разрешение большинства собственников.

Квартиру ни один жилец не может использовать ни для каких целей кроме как для проживания. В доме нельзя шуметь в неурочное время: соседи могут пожаловаться. Поэтому квартиры чаще покупают для личного комфорта, а апартаменты — для получения коммерческой выгоды. Например, их можно законно сдавать туристам, окупая цену помещения. Нежилые здания часто стоят в динамичных районах — например, в центре города, что делает их выгодными с точки зрения локации. Это же может стать и минусом: рядом нет тихих парков, крупных магазинов, постоянный шум и большое количество людей. Сравнить оба варианта по основным критериям можно с помощью таблицы.

Критерий сравнения Апартаменты Квартира
Цена Ниже Выше
Коммунальные платежи Выше Ниже
Налог 0,5-2% 0,1%
Соблюдение норм Не гарантированы В рамках закона
Инфраструктура На усмотрение застройщика Обязательна по закону
Оформление прописки Нет Да
Организация своего бизнеса Да Нет
Важные решения по зданию Принимает застройщик Принимает совет жильцов
Разрешение на перепланировку Не требуется Требуется
Получение льготной ипотеки по материнству Нет Да
Оформление налогового вычета Нет Да
Возможность взноса из материнского капитала Нет Да

При покупке проверяйте, к какой категории относится здание. Владельцы зданий часто идут на уловки и подают апартаменты как квартиры. Рекламируют в качестве удобного жилья для семьи — при том что никаких льгот и удобств для проживания семьям по закону не положено. Или упор идет на дополнительные сервисы — например, уборку — упуская тот факт, что услуга обязательна и навязана собственником. На сайте компании-застройщика всегда можно найти проектную документацию на дом. В ней всегда указывается.

Апартаменты

Апартаменты — выбор тех, кто хочет использовать помещение нестандартно, планирует сдавать его в аренду или обустраивать там офис. Это более элитное жилье с хорошим ремонтом, которое чаще всего располагается в новостройках в хороших районах. В свою очередь квартира — выбор тех, кто планирует получать налоговый вычет, может направить на покупку часть средств из материнского капитала или оформить более выгодную ипотеку при наличии двух детей. Квартира — это более защищенное законом жилье, каждый собственник имеет вес в общедомовом собрании и может принимать участие в решениях по обустройству. Рядом с жилыми домами законодательство обязывает возводить инфраструктуру, что делает их более комфортными для жизни. В любом случае, при покупке или аренде стоит отталкиваться от цели, для которой помещение будет использоваться.

Логотип сайта Roof tops - только полезные советы

Увы, комментариев пока нет. Станьте первым!

Добавить комментарий

Данные не разглашаются